Methode
Wie der LAGE-Wert berechnet wird
LAGE, unser Wert für die Lage einer Adresse, reicht von 0 bis 100, und höher ist besser. Jede Adresse in unseren Städten bekommt einen, aus amtlichen offenen Daten und nach denselben Regeln. Der Name ist eine Abkürzung:
In drei Schritten
- Jede Adresse bekommt sechs Teilwerte von 0 bis 100: Ruhe, Luftqualität, öffentlicher Verkehr, Grünraum, Erledigungen und Naturgefahren. Jeder stammt aus amtlichen Daten für genau diesen Punkt.
- LAGE verbindet die fünf Qualitätsteile mit einem geometrischen Mittel. Ein schwacher Teil zieht das Ergebnis stärker nach unten als bei einem einfachen Durchschnitt, daher zeigt sich eine laute Straße auch bei guten Öffis im Wert.
- Naturgefahren können das Ergebnis nur senken. LAGE multipliziert es mit einem Faktor zwischen 0,5 und 1. Der Faktor ist 1 außerhalb aller kartierten Gefahren und 0,675 in einem 100-jährlichen Hochwasserbereich.
Die sechs Teile
Zu jedem Teil sehen Sie, was er misst, die genaue Regel und ein Beispiel. Die Beispiele stammen von zwei Adressen in der Grazer Altstadt, Hofgasse 1 und Herrengasse 16.
LRuhe
Wie laut die lauteste Seite des Gebäudes durch Straße, Bahn und Flugverkehr wird, bei Tag und in der Nacht.
Die Regel: Lauteste Fassadenstufe, alle Quellen, Lden: < 55 dB → 95, 55–59 → 75, 60–64 → 55, 65–69 → 35, 70–74 → 20, ≥ 75 → 8. Fluglärm zählt 8 dB lauter, Schienenlärm 1 dB leiser als Straßenlärm (Abstände der WHO-Richtwerte 2018). Nacht (Lnight) ≥ 55 dB −8, ≥ 60 dB −15. Ruhige Seite (≥ 15 % der Fassade unter 55 dB) +12.
Beispiel: Hofgasse 1: Jede Fassade liegt außerhalb der kartierten Lärmstufen ab 55 dB, daher 95. Herrengasse 16: Straßenlärm 70–74 dB und Bahnlärm 65–69 dB an der lautesten Fassade, mit einer ruhigen Seite. Der Wert ist 17.
LLuftqualität
Feinstaub und Stickstoffdioxid in der Luft, gemessen an den WHO-Richtwerten.
Die Regel: Schlechtester Wert von PM2,5, PM10 und NO₂ auf einer linearen Skala: 100 bei oder unter dem WHO-Richtwert 2021, 0 beim derzeitigen EU-Grenzwert (Richtlinie 2008/50/EG). Liegt eine Zelle mehr als 30 % über oder unter dem mittleren Wert ihrer vier Nachbarzellen, zählt dieser mittlere Wert.
| Schadstoff | 100 Punkte bei (WHO 2021) | 0 Punkte bei (EU-Grenzwert) |
|---|---|---|
| PM2,5 | 5 µg/m³ | 25 µg/m³ |
| PM10 | 15 µg/m³ | 40 µg/m³ |
| NO₂ | 10 µg/m³ | 40 µg/m³ |
Beispiel: Hofgasse 1: NO₂ 29,1 µg/m³ liegt bei 64 % des Wegs vom WHO-Richtwert (10) zum EU-Grenzwert (40), am weitesten von den drei Schadstoffen, daher 100 − 64 = 36.
AÖffentlicher Verkehr
Wie gut Bus, Straßenbahn und Zug die Adresse erschließen. Die amtliche ÖV-Güteklasse ergibt sich aus den nächsten Haltestellen und wie oft dort etwas fährt.
Die Regel: Amtliche ÖV-Güteklasse an der Adresse (A=100, B=90, C=78, D=65, E=50, F=38, G=25, außerhalb aller Klassen=5). Die Klassen verbinden Haltestellenkategorie (Verkehrsmittel und Werktagsintervall) mit der Gehdistanz.
| Klasse | A | B | C | D | E | F | G | außerhalb aller Klassen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Wert | 100 | 90 | 78 | 65 | 50 | 38 | 25 | 5 |
Beispiel: Hofgasse 1: Klasse A, daher 100.
GGrünraum
Parks, Gärten, Wald und Wiesen in der Nähe und wie weit es zum nächsten Park oder Wald ist.
Die Regel: 60 Punkte für den Anteil an Grün- und Freiflächen im Umkreis von 300 m (voll ab 40 %), 40 Punkte für die Entfernung zum nächsten öffentlichen Park ≥ 0,3 ha oder Wald ≥ 1 ha (voll bei 0 m, null ab 1 km). Wald zählt, weil ihn jede und jeder betreten darf (§ 33 Forstgesetz).
Beispiel: 20 % Grün- und Freiflächen im Umkreis von 300 m und ein Park in 200 m ergeben 60 × 20/40 = 30 plus 40 × (1 − 200/1000) = 32, zusammen 62. Hofgasse 1: 21 % Grün und ein Park oder Wald in 111 m, daher 67. Herrengasse 16: 2 % Grün: 32.
EErledigungen zu Fuß
Supermarkt, Apotheke, Arztpraxis, Kindergarten, Schule und mehr in kurzer Gehweite.
Die Regel: Gewichteter Anteil der Alltagsziele (Supermarkt ×3; Apotheke, Arztpraxis, Kindergarten, Volksschule ×2; andere ×0,5–1), deren nächstes Angebot höchstens 800 m entfernt ist (halbe Punkte bis 1280 m).
Gewichte: Supermarkt 3 · Apotheke 2 · Arztpraxis 2 · Kindergarten 2 · Volksschule 2 · Bäckerei 1 · Drogerie 1 · Kinderkrippe 1 · Mittelschule 1 · Spielplatz 1 · Restaurant / Café 1 · Zahnarztpraxis 0,5 · Höhere Schule (AHS/BHS) 0,5 · Fitness- / Sportzentrum 0,5 · Post / Postpartner 0,5 · Bank / Bankomat 0,5. Bis 800 m zu Fuß (etwa 10 Minuten) zählt voll, bis 1280 m zur Hälfte.
Beispiel: Hofgasse 1: Supermarkt, Apotheke, Arzt, Kindergarten und Volksschule liegen alle zu Fuß nah. Der Wert ist 100.
GNaturgefahren
Überflutungsflächen, Gefahrenzonen für Wildbäche und Lawinen sowie Rutschungen. Bei 100 liegt die Adresse abseits von allen.
Die Regel: 100 = außerhalb aller kartierten Überflutungsflächen und Gefahrenzonen. HQ300 → 65, HQ100 → 35, HQ30 → 15, unter 50 m von einer Überflutungsfläche → 85. Eine rote Gefahrenzone begrenzt den Wert auf 15, andere Zonen auf 50, eine Rutschungsfläche im Umkreis von 150 m auf 70.
Beispiel: Hofgasse 1: außerhalb aller kartierten Hochwasserbereiche und Gefahrenzonen, daher 100. Herrengasse 16: 100-jährlicher Hochwasserbereich, daher 35.
Wie die Teile zusammenkommen
LAGE multipliziert die fünf Qualitätsteile und zieht daraus die fünfte Wurzel, das geometrische Mittel. Danach multipliziert LAGE das Ergebnis mit dem Gefahrenfaktor:
LAGE = ⁵√(LRuhe × LLuft × A × GGrün × E) × (0,5 + 0,5 × GGefahren / 100)
Wir nutzen ein geometrisches Mittel, weil bei einem einfachen Durchschnitt zwei starke Teile einen sehr schwachen verdecken können. Im geometrischen Mittel kostet ein schwacher Teil umso mehr, je schwächer er ist, daher zeigt sich eine laute Straße oder ein weiter Weg zum Einkaufen im Wert.
| Teil | Hofgasse 1 | Herrengasse 16 |
|---|---|---|
| L Ruhe | 95 | 17 |
| L Luftqualität | 36 | 36 |
| A Öffentlicher Verkehr | 100 | 100 |
| G Grünraum | 67 | 32 |
| E Erledigungen zu Fuß | 100 | 100 |
| Geometrisches Mittel der fünf | 74 | 46 |
| Naturgefahren (Faktor) | 100 (× 1,000) | 35 (× 0,675) |
| LAGE | 74 | 31 |
| Ein einfacher Durchschnitt der fünf, zum Vergleich | 80 | 57 |
Herrengasse 16 zeigt, warum. Ein einfacher Durchschnitt ergäbe 57, weil Öffis und Erledigungen 100 erreichen. Das geometrische Mittel ergibt 46, weil Ruhe (17) und Grünraum (32) schwach sind, und der Hochwasserbereich senkt es auf 31.
Fehlende Daten und Schätzungen
- Wo Daten fehlen, nennen wir die Lücke und lassen sie offen. Der Teil zeigt dann statt eines Werts einen Grund, und LAGE nutzt die bekannten Teile, mindestens 4 der 5. Mit weniger fehlt auch der LAGE-Wert.
- Ein Teil unter 5 zählt als 5, damit der ganze Wert bei einer einzelnen Null über null bleibt.
- In fünf Städten erfassen die Lärmkarten nur Hauptstraßen, Bahnstrecken und Flughäfen. Dort schätzen wir die Ruhe in Nebenstraßen aus der nächsten Straße, und der Wert trägt den Hinweis „geschätzt“.
- Die Daten hinter den Werten unterscheiden sich zwischen den Städten (zum Beispiel die Lärmkarten und die Einrichtungsverzeichnisse), vergleichen Sie Werte daher innerhalb einer Stadt.
Ihr eigener LAGE-Wert
Mit Ihren Prioritäten zählt jeder Teil so viel, wie er Ihnen wichtig ist: unwichtig (fällt weg), normal, wichtig oder sehr wichtig (zählt bis zu dreimal). Sie wählen auch, welche Erledigungen zählen, mit Kindern etwa Krippe, Kindergarten, Schule und Spielplatz. Ihr LAGE-Wert folgt der Regel des Standard-LAGE-Werts, als gewichtetes geometrisches Mittel, und Naturgefahren zählen immer.
Beispiel: Herrengasse 16 hat einen LAGE-Wert von 31. Mit anderen Prioritäten:
- Öffentlicher Verkehr sehr wichtig · Erledigungen zu Fuß (5 ausgewählt) wichtig → 41
- Ruhe sehr wichtig · Grünraum wichtig → 23
Dasselbe Gebäude schneidet besser ab, wenn Öffis am meisten zählen, und schlechter, wenn es die Ruhe tut, weil es dort laut ist. Prioritäten festlegen →
Durchschnittswerte und Stufen
Neben einer Adresse sehen Sie den Durchschnittswert ihres Stadtteils und ihrer Stadt. Es ist der mittlere Wert aller ihrer Adressen, die Hälfte liegt also höher und die Hälfte niedriger. Einzelne extreme Adressen lassen ihn unverändert. „Besser als 39 % aller Adressen“ vergleicht das Gebäude mit jeder Adresse der Stadt.
Für jeden Wert und jede Stadt gelten dieselben Stufen:
- Sehr gut ≥ 80
- Gut 70–79
- Mittel 60–69
- Mäßig 50–59
- Schwach < 50
Was LAGE weglässt
- Die Wohnung selbst, mit Zustand, Stockwerk, Licht, Grundriss und Preis. LAGE beschreibt die Lage.
- Das Solarpotenzial. Der Bericht zeigt es, und LAGE lässt es weg, weil es das Dach beschreibt.
- Wer irgendwo wohnt. Berichte und Stadtteilseiten zeigen, wie viele Menschen dort wohnen und wie alt sie sind, LAGE lässt das aber weg. Daten über Herkunft, Religion oder Staatsangehörigkeit der Bewohner:innen und alles, was dafür stehen könnte, bleiben ganz außen vor.
- Was sich von Tag zu Tag ändert, etwa Baustellen, ein lautes Lokal oder eine neue Buslinie, bevor sie in den amtlichen Daten steht.
Jeder Gebäudebericht nennt die Quellen, die er verwendet, mit Lizenz und Datum. Adresse prüfen →